Asunción crece en altura: ¿construimos lo que la gente necesita?

Los edificios se venden a compradores e inversores. Pero su funcionamiento a largo plazo depende también de quienes van a vivir en ellos: sus necesidades, sus ingresos y el presupuesto que están dispuestos a destinar a la vivienda.

En una publicación de ABC Color del 19 de octubre de 2026, Raúl Constantino, presidente de la Cámara Paraguaya de Desarrolladores Inmobiliarios (CAPADEI), plantea un desafío central: lograr que la capacidad de construir se encuentre con la capacidad de compra de las familias. El artículo señala también que parte de los proyectos de los últimos años se orientó a compradores inversores, mientras persisten necesidades habitacionales insatisfechas.

Desde CALISTA, creemos que esa reflexión también debe extenderse al alquiler. Que un departamento encuentre comprador no demuestra, por sí solo, que encontrará un inquilino al precio previsto ni que dejará el ingreso esperado por su propietario.

Los alquileres de hoy y la oferta de mañana

En nuestra actividad observamos aumentos en los alquileres solicitados de algunos departamentos de un dormitorio. Es una observación de los inmuebles y las operaciones que acompañamos, no una medición de todo el mercado de Asunción.

Al mismo tiempo, los proyectos actualmente en construcción irán incorporando nuevas unidades. La pregunta es cuántas se ofrecerán en alquiler, a qué precios y qué demanda encontrarán cuando estén disponibles.

Ambas situaciones pueden coexistir: alquileres que suben en determinados segmentos hoy y una competencia mayor entre propietarios más adelante. El efecto dependerá de la ubicación, el tipo de vivienda, la cantidad de unidades entregadas y su relación con las necesidades de los ocupantes. No todos los barrios ni todos los edificios evolucionarán de la misma manera.

Necesitar vivienda no significa poder pagar cualquier alquiler

Existe una diferencia entre necesitar un hogar, poder pagar un departamento concreto y estar dispuesto a destinar ese importe cada mes.

El salario mínimo para actividades diversas no especificadas se fijó en Gs. 3.044.000 mensuales desde julio de 2026, según el Ministerio de Trabajo, Empleo y Seguridad Social. Es inferior a los Gs. 4.000.000 del ejemplo que presentamos más abajo para un departamento de un dormitorio. Esta referencia ayuda a dimensionar la distancia entre determinados ingresos y el costo de ocupar una vivienda. No representa, sin embargo, el ingreso de todos los trabajadores ni el presupuesto de todos los hogares.

También hay personas y parejas con ingresos superiores que podrían acceder a un alquiler más elevado, pero prefieren gastar menos, ahorrar para comprar o destinar sus recursos a otras prioridades. La capacidad de pago no equivale automáticamente a la voluntad de pagar.

Para evaluar una inversión, no alcanza con identificar personas que podrían pagar el alquiler. Hay que preguntarse cuántas elegirían ese departamento, a ese precio y frente a las alternativas disponibles.

Más amenities, ¿más valor para quién?

Piscina, gimnasio, terrazas, espacios de trabajo y salones de eventos pueden aportar comodidad y resultar decisivos para ciertos ocupantes.

Pero requieren limpieza, mantenimiento, energía, reparaciones y, eventualmente, renovación de equipos. La pregunta es si el uso y el valor que les dará el futuro residente justifican su costo.

No se trata de rechazar los espacios comunes, sino de evaluar su utilidad, su dimensión y su funcionamiento dentro de cada proyecto. Un equipamiento puede ayudar a vender un departamento sin generar necesariamente un aumento equivalente en el alquiler que alguien aceptará pagar.

Esta diferencia entre el atractivo comercial y la demanda de los futuros ocupantes también aparece en nuestro análisis sobre las branded residences en Asunción y el mercado para este nivel de lujo.

Creemos que también hay espacio para propuestas que prioricen una buena distribución, calidad constructiva, comodidad y costos de funcionamiento contenidos. Una vivienda bien pensada debe resolver la vida cotidiana de sus ocupantes.

Un alquiler con expensas incluidas: ¿cuánto queda para el propietario?

En las operaciones que acompañamos, es habitual ofrecer un alquiler con las expensas incluidas. El interesado evalúa un importe mensual y lo compara con otras opciones.

Para el propietario, ese importe debe descomponerse: una parte se destina a las expensas y el resto constituye su ingreso antes de descontar los demás gastos e impuestos aplicables.

Tomemos un ejemplo ilustrativo, que no representa un promedio del mercado: un departamento de un dormitorio se alquila por Gs. 4.000.000 mensuales, con expensas incluidas.

Concepto	Con expensas de Gs. 500.000	Con expensas de Gs. 900.000
Alquiler mensual cobrado	Gs. 4.000.000	Gs. 4.000.000
Expensas a cargo del propietario	Gs. 500.000	Gs. 900.000
Saldo antes de otros gastos e impuestos	Gs. 3.500.000	Gs. 3.100.000

El inquilino paga lo mismo en ambos casos. El propietario recibe Gs. 400.000 menos por mes, equivalentes a Gs. 4.800.000 al año, suponiendo doce meses cobrados y expensas constantes.

Estos saldos todavía no representan una rentabilidad neta: faltaría considerar los demás gastos e impuestos que correspondan, además de posibles períodos sin ocupación. En nuestro artículo Comprar para alquilar: de la rentabilidad bruta a lo que realmente te queda, desarrollamos esta diferencia con un caso concreto.

El costo del edificio no determina el alquiler que acepta el mercado

Un propietario puede calcular cuánto necesita cobrar para alcanzar cierta rentabilidad. Pero ese cálculo debe contrastarse con lo que los interesados aceptan pagar.

Si encuentran alternativas que consideran equivalentes por Gs. 4.000.000 con expensas incluidas, unas expensas más elevadas no permiten, por sí solas, superar ese presupuesto. Si las expensas aumentan y el alquiler no puede ajustarse en la misma proporción, el ingreso del propietario disminuye. Si la llegada de nuevas unidades obliga además a negociar el alquiler, la presión puede ser mayor.

El riesgo es que los costos del edificio respondan a la propuesta diseñada para venderlo, mientras que el alquiler termine ajustándose al presupuesto de quienes van a vivir allí.

Por eso las expensas deben evaluarse desde el momento de la compra.

Más oferta no significa necesariamente una caída generalizada

No contamos con información suficiente para señalar cuándo podría producirse un ajuste ni para afirmar que habrá una caída generalizada de los alquileres.

La llegada de nuevos departamentos podría absorberse si encuentra una demanda suficiente. También podría generar mayor competencia en determinadas ubicaciones o tipologías.

Ese cambio no siempre aparece primero en los precios publicados. Puede manifestarse en plazos más largos para alquilar, negociaciones, descuentos o mejoras que el propietario acepta realizar para conseguir un ocupante.

Para evaluar la evolución habría que seguir las entregas efectivas, el tiempo que tardan las unidades en alquilarse y los importes finalmente acordados. Contar edificios no basta: importa cuántos departamentos llegan al mercado, dónde están, cuánto cuesta mantenerlos y a qué público se dirigen.

La relación entre nuevas entregas y demanda de alquiler también forma parte de nuestra reflexión en Más extranjeros en Paraguay: una oportunidad para el mercado, siempre que se compre con criterio.

Qué mirar antes de invertir

Antes de comprar para alquilar, recomendamos revisar:

• El alquiler total que aceptaría el ocupante, comparando alternativas concretas y distinguiendo los precios publicados de los efectivamente acordados.
• Las expensas previstas y qué incluyen, aclarando si se trata de una estimación comercial o de un presupuesto de funcionamiento.
• Los gastos extraordinarios y la conservación del edificio, que pueden requerir desembolsos adicionales.
• La oferta que podría competir con la unidad, tanto existente como próxima a entregarse.
• El resultado en escenarios menos favorables, con un alquiler menor al esperado, expensas más altas o períodos sin inquilino.

La pregunta no debería ser solamente cuánto podrá alquilarse el departamento, sino cuánto quedará después de pagar sus gastos.

Nuestra mirada en CALISTA

Asunción puede incorporar edificios con propuestas diversas. Pero una oferta atractiva para el inversor debe encontrar también su lugar en la vida y en el presupuesto de quienes van a habitarla.

Un departamento puede venderse bien y, aun así, resultar difícil de alquilar al precio necesario para cumplir las expectativas de su propietario. Más allá de la cantidad de torres o de los amenities anunciados, la pregunta central es esta: ¿los alquileres esperados por los inversores coincidirán con los que los futuros ocupantes podrán y querrán pagar?

¿Estás evaluando una compra para alquilar en Asunción? En CALISTA te acompañamos para comparar propiedades, analizar sus gastos y estimar distintos escenarios antes de decidir.

Fuentes consultadas

• ABC Color, 19 de octubre de 2026: Viviendas que respondan a la demanda de las familias.
• Ministerio de Trabajo, Empleo y Seguridad Social, 10 de julio de 2026: MTESS reglamentó el reajuste de salarios y jornales mínimos.

Las observaciones de CALISTA corresponden a su experiencia profesional y no constituyen un índice estadístico del mercado. El ejemplo es ilustrativo. Los escenarios planteados son riesgos a evaluar, no pronósticos de una caída generalizada de precios ni garantías de rentabilidad.