Comprar para alquilar: de la rentabilidad bruta a lo que realmente te queda

Para verlo con un caso real, tomamos un departamento que tenemos en venta: el 304 del edificio Zandoli, en Barrio Jara, Asunción. Tiene un dormitorio y cochera, y está alquilado hasta el 23 de junio de 2027.

¿Qué es la rentabilidad de un alquiler?

La rentabilidad indica cuánto genera tu inversión en alquileres durante un año, en relación con lo que invertiste. Se expresa como un porcentaje anual.

Por ejemplo, si comprás un departamento por USD 100.000 y recibís USD 7.000 de alquiler al año, la rentabilidad bruta es del 7 % anual: por cada USD 100 del precio de compra, recibís USD 7 al año, antes de descontar gastos.

La diferencia está en qué descontamos:

• Rentabilidad bruta: considera los alquileres antes de descontar gastos.
• Rentabilidad neta: considera lo que queda después de descontar los gastos e impuestos que corresponden al propietario, tomando como base el costo total de adquisición.

La fórmula es:

Rentabilidad anual (%) = ingreso anual considerado ÷ capital invertido × 100

Este porcentaje mide el rendimiento del alquiler. No incluye una eventual ganancia o pérdida por la venta del inmueble.

Veamos cómo se calcula con el departamento 304 de Zandoli.

Los datos de partida

Dato	Valor
Precio de venta	USD 89.000
Tipo de cambio BCP del 8 de setiembre de 2026	Gs 5.899,02 por dólar
Precio convertido a guaraníes	Gs 525.012.780
Alquiler mensual informado	Gs 3.400.000
Impuesto inmobiliario 2026, departamento y cochera	Gs 834.700 por año
Tasas especiales 2026, departamento y cochera	Gs 945.600 por año
Expensas según la liquidación de setiembre de 2026	Gs 419.951 por mes

Para este ejemplo, usamos el precio de venta como base, sin sumar gastos de adquisición. También tomamos el alquiler informado, sin descontar un eventual IVA incluido en ese importe. Ambos puntos deben verificarse antes de cerrar el cálculo de una inversión.

Paso 1: calcular la rentabilidad bruta

Es el alquiler de un año dividido por el precio de venta, multiplicado por 100.

• Alquiler anual: 12 × 3.400.000 = Gs 40.800.000
• Rentabilidad bruta: 40.800.000 ÷ 525.012.780 × 100 = 7,77 %

Este porcentaje supone doce meses de alquiler cobrados y todavía no descuenta los gastos del propietario.

Paso 2: restar los impuestos municipales

El impuesto inmobiliario y las tasas especiales suman Gs 1.780.300 por año.

• 40.800.000 − 1.780.300 = Gs 39.019.700
• 39.019.700 ÷ 525.012.780 × 100 = 7,43 %

Paso 3: restar las expensas

En este caso, las expensas las paga el propietario. El importe mensual fue de Gs 419.951 tanto en mayo como en setiembre de 2026. Para estimar el gasto anual, tomamos el último importe disponible y lo proyectamos durante doce meses:

12 × 419.951 = Gs 5.039.412 por año.

Las liquidaciones futuras pueden variar y pueden existir gastos extraordinarios.

• 39.019.700 − 5.039.412 = Gs 33.980.288
• 33.980.288 ÷ 525.012.780 × 100 = 6,47 %

Este 6,47 % es la rentabilidad después de impuestos municipales y expensas, antes de los demás gastos e impuestos aplicables.

La diferencia respecto de la rentabilidad bruta es de aproximadamente 1,3 puntos porcentuales, equivalentes a Gs 6.819.712 por año.

Lo que todavía falta descontar

Para acercarse a la rentabilidad neta final, hay que considerar también:

• Los períodos sin inquilino. En un escenario con un mes sin alquiler y manteniendo los gastos municipales y las expensas, el ingreso anual después de esos gastos baja a Gs 30.580.288, equivalente al 5,82 %.
• El mantenimiento y las reparaciones que corresponden al propietario.
• Los honorarios de administración, si se delega la gestión, y los de puesta en alquiler cuando corresponda.
• Los seguros y los gastos extraordinarios a cargo del propietario, si los hubiera.
• El tratamiento del IVA y el impuesto a la renta, según el contrato y la situación fiscal del comprador.

Además, para calcular el rendimiento sobre el capital total invertido, deben sumarse al precio de compra los gastos de adquisición que correspondan, como los de escrituración y registro.

El efecto del tipo de cambio

Este departamento se vende en dólares, pero se alquila en guaraníes. Para un comprador que evalúa adquirirlo a USD 89.000, el tipo de cambio utilizado modifica la relación entre el precio de compra y el alquiler.

Con la cotización del BCP del 7 de octubre de 2026, de Gs 5.751,99 por dólar, el precio equivale a aproximadamente Gs 511,9 millones.

A ese tipo de cambio:

• El alquiler anual de Gs 40.800.000 equivale a aproximadamente USD 7.093.
• La rentabilidad bruta sobre el precio de venta es del 7,97 %.
• La rentabilidad después de impuestos municipales y expensas es del 6,64 %, bajo las mismas hipótesis del ejemplo.

Estos porcentajes corresponden a un nuevo comprador al precio indicado. Para quien ya adquirió el inmueble, el costo histórico de compra no cambia; lo que varía es el valor en dólares de los ingresos y gastos en guaraníes.

Un dólar más bajo puede mejorar esta relación para quien compra, siempre que el precio en dólares se mantenga. Si el dólar vuelve a subir, el efecto se invierte.

Qué revisar antes de comprar

1. Pedí el detalle de los gastos. La rentabilidad bruta es un punto de partida, no el resultado final.
2. Revisá el contrato de alquiler vigente. Canon, plazo, depósito, tratamiento del IVA y distribución de los gastos.
3. Calculá en las dos monedas. Especialmente cuando el precio de compra y el alquiler están expresados en monedas diferentes.
4. Incluí una previsión de vacancia y mantenimiento. Aunque el departamento esté actualmente alquilado.
5. Tomá en cuenta el costo total de adquisición. El capital invertido puede ser mayor que el precio anunciado.

¿Querés ver la ficha completa del departamento 304 de Zandoli o calcular la rentabilidad de tu propio inmueble? Escribinos.

Este artículo es informativo y no constituye asesoramiento financiero ni fiscal. Los cálculos utilizan los datos y tipos de cambio indicados. Las expensas se proyectan a partir de la liquidación de setiembre de 2026 y pueden variar. Los porcentajes presentados no representan una rentabilidad garantizada.