Acheter pour louer : du rendement brut à ce qu’il vous reste réellement

Pour l’illustrer avec un cas concret, prenons un appartement que nous proposons à la vente : le 304 de l’immeuble Zandoli, à Barrio Jara, Asunción. Il comprend une chambre et une place de stationnement, et il est loué jusqu’au 23 juin 2027.

Qu’est-ce que le rendement locatif ?

Le rendement indique ce que votre investissement génère en loyers sur une année, par rapport au montant investi. Il s’exprime en pourcentage annuel.

Par exemple, si vous achetez un appartement à 100 000 USD et percevez 7 000 USD de loyers par an, le rendement brut est de 7 % par an : pour chaque tranche de 100 USD du prix d’achat, vous recevez 7 USD par an, avant déduction des dépenses.

La différence tient aux dépenses prises en compte :

• Rendement brut : il considère les loyers avant déduction des dépenses.
• Rendement net : il considère ce qui reste après déduction des dépenses et impôts à la charge du propriétaire, en prenant comme base le coût total d’acquisition.

La formule est :

Rendement annuel (%) = revenu annuel retenu ÷ capital investi × 100

Ce pourcentage mesure le rendement de la location. Il n’inclut pas une éventuelle plus-value ou moins-value lors de la vente du bien.

Voyons comment le calculer pour l’appartement 304 de Zandoli.

Les données de départ

Donnée	Montant
Prix de vente	89 000 USD
Taux de change BCP du 8 septembre 2026	5 899,02 Gs pour 1 dollar
Prix converti en guaraníes	525 012 780 Gs
Loyer mensuel indiqué	3 400 000 Gs
Impôt immobilier 2026, appartement et stationnement	834 700 Gs par an
Taxes spéciales 2026, appartement et stationnement	945 600 Gs par an
Charges de copropriété selon le décompte de septembre 2026	419 951 Gs par mois

Pour cet exemple, nous utilisons le prix de vente comme base, sans ajouter les frais d’acquisition. Nous retenons également le loyer indiqué, sans déduire une éventuelle TVA comprise dans ce montant. Ces deux