Plus d’étrangers au Paraguay : une chance pour le marché, à condition d’acheter avec lucidité

Par Hélène Montourcy — CALISTA Inmobiliaria

Le Paraguay attire davantage d’étrangers. Pour le marché immobilier, cette dynamique représente une opportunité. Mais elle pose aussi deux questions : comment préserver l’accès au logement pour les habitants, et comment éviter que les nouveaux investisseurs achètent trop cher sur la base de rendements incertains ?

Selon Emmanuel Castel, président et fondateur de Paraguay Resident, cité par MarketData, le flux d’étrangers qui arrivent au Paraguay pour demander leur résidence a plus que doublé depuis 2023. Il estime également que 2026 devrait dépasser le niveau enregistré l’année précédente.

Les Brésiliens et les Argentins restent parmi les groupes les plus nombreux, tandis que les profils se diversifient : Européens, Nord-Américains, Asiatiques et personnes du Moyen-Orient, familles, retraités, entrepreneurs ou télétravailleurs.

Une demande de résidence ne signifie pas nécessairement une installation durable ni un achat immobilier. Mais, sur le terrain, nous constatons que ces arrivées créent des besoins en logement et participent à l’évolution du marché.

Des motivations différentes, parfois des décisions précipitées

Parmi les clients que nous accompagnons, les motivations varient.

Chez certains acheteurs argentins et brésiliens, la fiscalité paraguayenne et la recherche de stabilité occupent une place importante, notamment par comparaison avec leur pays d’origine.

Chez certains Européens, nous observons davantage une volonté de changer de cadre de vie, parfois liée au climat politique et social ressenti en Europe. Le départ peut alors se décider rapidement, avec un sentiment d’urgence.

Cette urgence est compréhensible. Mais elle peut conduire à acheter avant d’avoir suffisamment étudié les quartiers, les prix, les loyers et les conditions de revente.

Un marché qui monte, un accès au logement qui se complique

Dans certains quartiers, nous observons une pression sur les prix qui complique l’accès au logement pour de nombreux Paraguayens, à l’achat comme à la location.

L’arrivée d’investisseurs étrangers peut contribuer à cette pression, sans en être la seule cause. Le type de logements construits, leur prix et leur adéquation avec les revenus locaux comptent également.

La question mérite d’être posée : construit-on des logements pour répondre aux besoins des habitants, ou principalement des produits d’investissement destinés à une clientèle disposant d’un pouvoir d’achat plus élevé ?

L’attractivité du Paraguay est une bonne nouvelle. Elle doit aussi pouvoir bénéficier à ceux qui y vivent déjà.

Le piège : acheter sans connaître le marché local

Nous voyons des acheteurs étrangers signer sans disposer de points de comparaison suffisants. Certains acceptent un prix que l’emplacement, les caractéristiques du bien ou les loyers envisageables ne justifient pas, selon notre analyse.

Le projet repose souvent sur la location meublée de courte durée, avec des projections de recettes séduisantes.

Mais un tarif à la nuitée ne constitue pas un rendement. Il faut tenir compte du taux d’occupation, des commissions des plateformes, des frais de gestion, du ménage, de l’électricité, des charges de copropriété, de l’entretien et du renouvellement du mobilier.

Un appartement peut générer des réservations sans produire le revenu net espéré.

Location courte durée : les livraisons d’aujourd’hui peuvent peser sur les rendements de demain

Sur le terrain, nous observons de nombreux investisseurs étrangers qui achètent pour louer en meublé de courte durée. Une partie de ces achats a été réalisée sur plan il y a environ deux ans : les immeubles arrivent maintenant en fin de construction, et les appartements vont progressivement rejoindre le marché locatif.

C’est ce décalage qui nous inquiète. Les décisions d’investissement prises hier alimentent l’offre d’aujourd’hui, alors que rien ne garantit une progression équivalente de la demande.

Les tarifs montrent déjà des signes de pression. Selon les données publiques d’AirDNA consultées en octobre 2026, le tarif moyen des locations de courte durée à Asunción s’établit à environ 42 dollars par nuit, en baisse de 20,9 % sur un an. Cette moyenne couvre des logements de différentes catégories sur Airbnb, Vrbo et Booking.com ; elle ne correspond pas nécessairement au prix final payé par le voyageur.

Ces chiffres ne permettent pas, à eux seuls, d’attribuer la baisse aux nouvelles livraisons. Ils montrent toutefois pourquoi il serait imprudent de considérer les tarifs actuels comme acquis pour les années à venir.

Dans notre expérience, les déplacements professionnels constituent un moteur essentiel de la courte durée à Asunción. Nous ne pensons pas qu’il soit prudent de compter sur un tourisme de loisirs de masse pour absorber les nouveaux appartements.

Si les livraisons alimentent l’offre plus vite que la demande ne progresse, les propriétaires devront se disputer les mêmes voyageurs. Nous anticipons alors une pression accrue sur les tarifs, avec un risque de baisse significative des revenus locatifs.

Pour ceux qui ont acheté cher sur la base de projections optimistes, cette évolution peut remettre en cause la rentabilité attendue.

Notre conseil : faire de la longue durée un scénario de référence

Avant d’acheter pour louer à la nuitée, vérifiez que le bien reste économiquement cohérent en location longue durée.

Cela suppose de choisir :

• un logement adapté à la demande locale réelle ;
• un emplacement utile au quotidien, proche des emplois, des services et des commerces ;
• un prix d’achat cohérent avec les loyers effectivement pratiqués pour des biens comparables ;
• des charges compatibles avec le revenu locatif attendu ;
• un bien susceptible d’intéresser aussi des locataires et des acheteurs paraguayens.

La location longue durée comporte elle aussi des risques, notamment de vacance et d’impayés. Elle permet toutefois de construire un projet moins dépendant du renouvellement permanent des réservations.

Un bien capable de fonctionner dans plusieurs scénarios offre davantage de possibilités si le marché évolue.

Acheter avec méthode plutôt que dans l’urgence

L’arrivée d’étrangers crée des besoins, des investissements et de nouvelles activités. C’est une opportunité pour le Paraguay, à condition de ne pas confondre attractivité du pays et rentabilité automatique de chaque achat.

Notre conviction est simple : un investissement durable doit s’appuyer sur les réalités du quartier, les besoins des occupants et un calcul prudent des revenus et des dépenses.

Vous envisagez d’investir à Asunción ? CALISTA vous accompagne pour comparer les biens, évaluer leur prix et construire un projet adapté à votre objectif.

Source de l’introduction : MarketData, « Más extranjeros eligen Paraguay para residir y su llegada empieza a mover el mercado inmobiliario », publication du 7 octobre 2026. Les observations et perspectives de marché présentées dans cet article expriment l’analyse de CALISTA Inmobiliaria.