Más extranjeros en Paraguay: una oportunidad para el mercado, siempre que se compre con criterio

Por Hélène Montourcy — CALISTA Inmobiliaria

Paraguay atrae a cada vez más extranjeros. Para el mercado inmobiliario, esta dinámica representa una oportunidad. Pero también plantea dos preguntas: ¿cómo preservar el acceso a la vivienda para los habitantes y cómo evitar que los nuevos inversores paguen de más basándose en rendimientos inciertos?

Según Emmanuel Castel, presidente y fundador de Paraguay Resident, citado por MarketData, el flujo de extranjeros que llegan a Paraguay para solicitar la residencia se ha más que duplicado desde 2023. También estima que en 2026 se superará el nivel registrado el año anterior.

Los brasileños y los argentinos siguen estando entre los grupos más numerosos, mientras que los perfiles se diversifican: europeos, norteamericanos, asiáticos y personas de Medio Oriente, familias, jubilados, emprendedores o trabajadores remotos.

Solicitar la residencia no implica necesariamente establecerse de forma permanente ni comprar un inmueble. Sin embargo, en nuestro trabajo cotidiano observamos que estas llegadas generan necesidades de vivienda y contribuyen a la evolución del mercado.

Motivaciones diferentes, a veces decisiones apresuradas

Entre los clientes que acompañamos, las motivaciones varían.

Para algunos compradores argentinos y brasileños, el sistema tributario paraguayo y la búsqueda de estabilidad ocupan un lugar importante, especialmente en comparación con sus países de origen.

Entre algunos europeos, observamos un mayor deseo de cambiar de entorno y de estilo de vida, a veces vinculado con su percepción del clima político y social en Europa. La decisión de irse puede tomarse rápidamente, con una sensación de urgencia.

Esa urgencia es comprensible. Pero puede llevar a comprar antes de haber estudiado suficientemente los barrios, los precios, los alquileres y las condiciones de reventa.

Un mercado en alza, un acceso a la vivienda que se complica

En algunos barrios, observamos una presión sobre los precios que dificulta el acceso a la vivienda para muchos paraguayos, tanto para comprar como para alquilar.

La llegada de inversores extranjeros puede contribuir a esta presión, aunque no sea su única causa. También importan el tipo de viviendas que se construyen, sus precios y su adecuación a los ingresos locales.

Vale la pena plantear la pregunta: ¿se construyen viviendas para responder a las necesidades de los habitantes o, principalmente, productos de inversión destinados a una clientela con mayor poder adquisitivo?

Que Paraguay resulte atractivo es una buena noticia. Ese atractivo también debería beneficiar a quienes ya viven aquí.

La trampa: comprar sin conocer el mercado local

Vemos a compradores extranjeros firmar sin contar con suficientes referencias de comparación. Algunos aceptan precios que, según nuestro análisis, no se justifican por la ubicación, las características del inmueble o los alquileres que podrían obtenerse.

El proyecto suele basarse en el alquiler amueblado de corta duración, con proyecciones de ingresos atractivas.

Pero una tarifa por noche no equivale a una rentabilidad. Hay que tener en cuenta la tasa de ocupación, las comisiones de las plataformas, los honorarios de gestión, la limpieza, la electricidad, las expensas, el mantenimiento y la renovación del mobiliario.

Un departamento puede generar reservas sin producir el ingreso neto esperado.

Alquileres de corta duración: las entregas de hoy pueden afectar los rendimientos de mañana

En nuestro trabajo cotidiano, observamos que muchos inversores extranjeros compran para ofrecer alquileres amueblados de corta duración. Una parte de estas compras se realizó en pozo hace aproximadamente dos años: los edificios están llegando ahora al final de la construcción y los departamentos se incorporarán progresivamente al mercado de alquiler.

Ese desfase es lo que nos preocupa. Las decisiones de inversión tomadas ayer alimentan la oferta de hoy, mientras que nada garantiza un crecimiento equivalente de la demanda.

Las tarifas ya muestran señales de presión. Según los datos públicos de AirDNA consultados en octubre de 2026, la tarifa promedio de los alquileres de corta duración en Asunción se sitúa en aproximadamente 42 dólares por noche, con una caída del 20,9 % interanual. Este promedio abarca alojamientos de distintas categorías en Airbnb, Vrbo y Booking.com; no corresponde necesariamente al precio final que paga el huésped.

Estas cifras, por sí solas, no permiten atribuir la caída a las nuevas entregas. Sin embargo, muestran por qué sería imprudente dar por sentado que las tarifas actuales se mantendrán en los próximos años.

Según nuestra experiencia, los viajes de trabajo constituyen un motor esencial de los alquileres de corta duración en Asunción. No creemos que sea prudente contar con un turismo vacacional masivo para absorber los nuevos departamentos.

Si las entregas aumentan la oferta más rápido de lo que crece la demanda, los propietarios tendrán que competir por los mismos viajeros. En ese caso, prevemos una mayor presión sobre las tarifas, con el riesgo de una caída significativa de los ingresos por alquiler.

Para quienes compraron a precios elevados basándose en proyecciones optimistas, esta evolución puede comprometer la rentabilidad esperada.

Nuestro consejo: tomar el alquiler de larga duración como escenario de referencia

Antes de comprar para alquilar por noche, verificá que el inmueble también tenga sentido económico como alquiler de larga duración.

Esto supone elegir:

• una vivienda adaptada a la demanda local real;
• una ubicación práctica para la vida cotidiana, cerca de los lugares de trabajo, los servicios y los comercios;
• un precio de compra coherente con los alquileres que efectivamente se cobran por inmuebles comparables;
• gastos compatibles con el ingreso por alquiler esperado;
• un inmueble que también pueda interesar a inquilinos y compradores paraguayos.

El alquiler de larga duración también presenta riesgos, especialmente de vacancia y falta de pago. Sin embargo, permite construir un proyecto menos dependiente de la llegada constante de nuevas reservas.

Un inmueble capaz de funcionar en varios escenarios ofrece más alternativas si el mercado cambia.

Comprar con método, en lugar de hacerlo con urgencia

La llegada de extranjeros genera necesidades, inversiones y nuevas actividades. Es una oportunidad para Paraguay, siempre que no se confunda el atractivo del país con la rentabilidad automática de cada compra.

Nuestra convicción es simple: una inversión sostenible debe apoyarse en la realidad del barrio, las necesidades de los ocupantes y un cálculo prudente de ingresos y gastos.

¿Estás pensando en invertir en Asunción? CALISTA te acompaña para comparar inmuebles, evaluar sus precios y construir un proyecto adaptado a tu objetivo.

Fuente de la introducción: MarketData, «Más extranjeros eligen Paraguay para residir y su llegada empieza a mover el mercado inmobiliario», publicación del 7 de octubre de 2026. Las observaciones y perspectivas de mercado presentadas en este artículo expresan el análisis de CALISTA Inmobiliaria.