¿Cuánto vale realmente mi inmueble? Cómo se hace una tasación

Una tasación sirve para determinar un rango de valor coherente con el mercado y con tu proyecto.

Tasar para vender o estimar para alquilar

No es la misma pregunta.

• Para vender, se busca estimar el precio al que el inmueble podría venderse en un plazo razonable, teniendo en cuenta las condiciones del mercado.
• Para alquilar, se busca el alquiler mensual que el mercado acepta hoy y las condiciones que lo acompañan: amoblado o sin muebles, expensas incluidas o no, y duración del contrato.

Un mismo departamento puede ser muy atractivo para alquilar y menos para vender, o al revés. Por eso conviene pedir la estimación que corresponde a tu proyecto.

Los tres métodos de tasación

1. La comparación con el mercado. Se buscan inmuebles similares —ubicación, superficie, antigüedad, estado y cochera— vendidos o alquilados recientemente, y se ajustan los valores según las diferencias. Cuando no se dispone de los precios de las operaciones cerradas, los anuncios aportan referencias, pero deben analizarse con cuidado. Es el método más habitual para departamentos y casas.

2. El método de la renta. Para un inmueble de inversión, los ingresos por alquiler ayudan a determinar su valor. Se parte del ingreso neto anual estimado y se lo divide por una tasa de rentabilidad adecuada al mercado y al riesgo del inmueble.

• Ejemplo ilustrativo: un inmueble que genera Gs 30.000.000 netos por año, con una tasa de rentabilidad del 6 %, corresponde a un valor aproximado de 30.000.000 ÷ 0,06 = Gs 500.000.000. Con una tasa del 7 %, el valor calculado es de aproximadamente Gs 428.600.000. Un punto porcentual de diferencia cambia considerablemente el resultado.

La tasa utilizada debe estar justificada: no depende únicamente de la rentabilidad que quiera obtener un inversor.

3. El método del costo. Se estima el valor del terreno y el costo actual de una construcción equivalente, considerando su estado, depreciación y las características que hayan quedado desactualizadas o resulten poco funcionales. Este método puede ser útil para algunas casas, construcciones nuevas o inmuebles atípicos con pocas referencias comparables.

Una buena tasación utiliza los métodos adecuados al inmueble y explica las hipótesis adoptadas. Cuando varios métodos son pertinentes, se comparan sus resultados.

Qué influye más en el valor

• La ubicación, a nivel de la calle y no solamente del barrio.
• La superficie verificada en los documentos del inmueble, distinguiendo superficie propia, áreas comunes y cochera.
• El estado del inmueble y las obras necesarias.
• La cochera, que puede influir mucho en el interés de los compradores en Asunción.
• La situación jurídica y administrativa: título de propiedad, datos catastrales, posibles deudas de impuestos o expensas y reglamento de copropiedad.
• Un contrato de alquiler vigente, que puede ser una ventaja para un inversor y una limitación para quien quiere mudarse pronto.

Los errores frecuentes

• Publicar demasiado caro «para dejar margen». El inmueble puede pasar mucho tiempo en los portales, perder atractivo y requerir después una reducción de precio.
• Copiar el precio de un anuncio cercano sin verificar si los inmuebles son realmente comparables ni saber si se vendió y a qué precio.
• Descuidar los documentos. Un problema en el título o en los datos catastrales puede demorar o impedir la venta, incluso cuando el precio es coherente con el mercado.

Cómo trabajamos en CALISTA

Realizamos tasaciones para vender y estimaciones para alquilar. Visitamos el inmueble, revisamos los documentos y te explicamos el valor estimado y los elementos en los que se apoya.

• Para alquilar, la estimación del alquiler es gratuita.
• Para vender, la tasación se realiza con presupuesto previo, porque su costo depende del tipo de inmueble.

¿Querés saber cuánto vale tu inmueble o qué alquiler podrías obtener? Escribinos.

Este artículo es informativo. El ejemplo de cálculo utiliza cifras ilustrativas y no corresponde a un inmueble real.