Combien vaut vraiment mon bien ? Comment se fait une estimation

Une estimation (tasación) sert à déterminer une fourchette de valeur cohérente avec le marché et votre projet.

Estimer pour vendre ou estimer pour louer

Ce n’est pas la même question.

• Pour vendre, on cherche le prix auquel le bien pourrait se vendre dans un délai raisonnable, compte tenu des conditions du marché.
• Pour louer, on cherche le loyer mensuel que le marché accepte aujourd’hui et les conditions qui l’accompagnent : meublé ou non, charges comprises ou non, durée du bail.

Un même appartement peut être très attractif à la location et moins à la vente, ou l’inverse. Mieux vaut donc demander l’estimation qui correspond à votre projet.

Les trois méthodes d’estimation

1. La comparaison avec le marché. On recherche des biens semblables — emplacement, surface, ancienneté, état, stationnement — vendus ou loués récemment, puis on ajuste selon les différences. Lorsque les prix des transactions ne sont pas disponibles, les annonces apportent des indications, mais doivent être analysées avec prudence. C’est la méthode la plus courante pour les appartements et les maisons.

2. Le rendement. Pour un bien d’investissement, les revenus locatifs contribuent à déterminer sa valeur. On part du revenu net annuel estimé et on le divise par un taux de rendement adapté au marché et au risque du bien.

• Exemple illustratif : un bien qui rapporte 30 000 000 Gs nets par an, avec un taux de rendement retenu de 6 %, correspond à une valeur d’environ 30 000 000 ÷ 0,06 = 500 000 000 Gs. Avec un taux de 7 %, la valeur calculée est d’environ 428 600 000 Gs. Un point de rendement change donc sensiblement le résultat.

Le taux retenu doit être justifié : il ne dépend pas uniquement du rendement souhaité par un investisseur.

3. Le coût. On estime la valeur du terrain et le coût actuel d’une construction équivalente, en tenant compte de l’état, de la vétusté et des éventuelles caractéristiques devenues inadaptées. Cette méthode peut être utile pour certaines maisons, les constructions neuves ou les biens atypiques pour lesquels il existe peu de comparaisons.

Une bonne estimation utilise les méthodes adaptées au bien et explique les hypothèses retenues. Lorsque plusieurs méthodes sont pertinentes, elle confronte leurs résultats.

Ce qui pèse le plus dans la valeur

• L’emplacement, à l’échelle de la rue et pas seulement du quartier.
• La surface vérifiée dans les documents du bien, en distinguant surface privative, parties communes et stationnement.
• L’état du logement et les travaux à prévoir.
• Le stationnement, qui peut fortement influencer l’intérêt des acheteurs à Asunción.
• La situation juridique et administrative : titre de propriété, données cadastrales, éventuelles dettes d’impôts ou de charges, règlement de copropriété.
• Un bail en cours, qui peut être un atout pour un investisseur et une contrainte pour un acquéreur souhaitant habiter rapidement le logement.

Les erreurs fréquentes

• Afficher trop cher « pour garder de la marge ». Le bien risque de rester longtemps sur les portails, de perdre en attractivité et de nécessiter ensuite une baisse de prix.
• Copier le prix d’une annonce voisine sans vérifier si les biens sont réellement comparables, ni savoir si le logement s’est vendu et à quel prix.
• Négliger les documents. Une anomalie dans le titre ou les données cadastrales peut retarder ou bloquer la vente, même lorsque le prix est cohérent avec le marché.

Comment nous travaillons chez CALISTA

Nous réalisons des estimations pour vendre et pour louer. Nous visitons le bien, examinons les documents et vous expliquons la valeur estimée ainsi que les éléments sur lesquels elle repose.

• Pour louer, l’estimation du loyer est gratuite.
• Pour vendre, l’estimation se fait sur devis, car son coût dépend du type de bien.

Vous voulez savoir combien vaut votre bien ou quel loyer vous pourriez en tirer ? Écrivez-nous.

Cet article est informatif. L’exemple de calcul utilise des chiffres illustratifs et ne correspond pas à un bien réel.