Asunción grandit en hauteur : construit-on ce dont les gens ont besoin ?

Les immeubles se vendent à des acheteurs et à des investisseurs. Mais leur fonctionnement à long terme dépend aussi de ceux qui vont y vivre : leurs besoins, leurs revenus et le budget qu’ils sont prêts à consacrer au logement.

Dans une publication d’ABC Color du 19 octobre 2026, Raúl Constantino, président de la Chambre paraguayenne des promoteurs immobiliers (CAPADEI), pose un défi central : faire en sorte que la capacité de construire rejoigne la capacité d’achat des familles. L’article souligne aussi qu’une partie des projets de ces dernières années s’est adressée à des acheteurs investisseurs, alors que des besoins en logement restent insatisfaits.

Chez CALISTA, nous pensons que cette réflexion doit aussi s’étendre à la location. Qu’un appartement trouve un acheteur ne prouve pas, à lui seul, qu’il trouvera un locataire au prix prévu, ni qu’il rapportera à son propriétaire le revenu attendu.

Les loyers d’aujourd’hui et l’offre de demain

Dans notre activité, nous observons des hausses des loyers demandés pour certains appartements d’une chambre. C’est une observation portant sur les biens et les opérations que nous accompagnons, pas une mesure de l’ensemble du marché d’Asunción.

Dans le même temps, les projets en construction vont mettre de nouveaux logements sur le marché. La question est de savoir combien seront proposés à la location, à quels prix et quelle demande ils trouveront lorsqu’ils seront disponibles.

Les deux situations peuvent coexister : des loyers en hausse aujourd’hui sur certains segments, et une concurrence plus forte entre propriétaires plus tard. L’effet dépendra de l’emplacement, du type de logement, du nombre de logements livrés et de leur adéquation aux besoins des occupants. Tous les quartiers et tous les immeubles n’évolueront pas de la même façon.

Avoir besoin d’un logement ne veut pas dire pouvoir payer n’importe quel loyer

Il y a une différence entre avoir besoin d’un logement, pouvoir payer un appartement précis et être prêt à y consacrer ce montant chaque mois.

Le salaire minimum pour les activités diverses non spécifiées a été fixé à 3 044 000 Gs par mois depuis juillet 2026, selon le ministère du Travail, de l’Emploi et de la Sécurité sociale. C’est moins que les 4 000 000 Gs de l’exemple d’appartement d’une chambre présenté plus bas. Ce repère aide à mesurer l’écart entre certains revenus et le coût d’un logement. Il ne représente cependant ni le revenu de tous les travailleurs, ni le budget de tous les ménages.

Il y a aussi des personnes et des couples aux revenus plus élevés qui pourraient accéder à un loyer plus cher, mais qui préfèrent dépenser moins, épargner pour acheter ou consacrer leurs ressources à d’autres priorités. La capacité de payer n’équivaut pas automatiquement à la volonté de payer.

Pour évaluer un investissement, il ne suffit pas d’identifier des personnes qui pourraient payer le loyer. Il faut se demander combien choisiraient cet appartement, à ce prix et face aux autres options disponibles.

Plus d’équipements communs : plus de valeur pour qui ?

Piscine, salle de sport, terrasses, espaces de travail et salles de réception peuvent apporter du confort et être décisifs pour certains occupants.

Mais ils demandent du ménage, de l’entretien, de l’énergie, des réparations et, à terme, le renouvellement des équipements. La question est de savoir si l’usage qu’en fera le futur résident, et la valeur qu’il leur accorde, justifient leur coût.

Il ne s’agit pas de rejeter les espaces communs, mais d’évaluer leur utilité, leur taille et leur fonctionnement dans chaque projet. Un équipement peut aider à vendre un appartement sans entraîner une hausse équivalente du loyer que quelqu’un acceptera de payer.

Cet écart entre l’attrait commercial et la demande des futurs occupants apparaît aussi dans notre analyse Résidences de marque à Asunción : existe-t-il un marché pour ce niveau de luxe ?

Nous pensons qu’il y a aussi de la place pour des projets qui privilégient une bonne distribution des pièces, la qualité de construction, le confort et des coûts de fonctionnement maîtrisés. Un logement bien pensé doit faciliter la vie quotidienne de ses occupants.

Un loyer charges comprises : combien reste-t-il au propriétaire ?

Dans les opérations que nous accompagnons, il est courant de proposer un loyer avec les charges de copropriété (expensas) incluses. Le candidat raisonne sur un montant mensuel et le compare à d’autres options.

Pour le propriétaire, ce montant doit être décomposé : une partie va aux charges, et le reste constitue son revenu avant déduction des autres frais et impôts applicables.

Prenons un exemple illustratif, qui ne représente pas une moyenne du marché : un appartement d’une chambre se loue 4 000 000 Gs par mois, charges comprises.

Poste	Avec des charges de 500 000 Gs	Avec des charges de 900 000 Gs
Loyer mensuel encaissé	4 000 000 Gs	4 000 000 Gs
Charges payées par le propriétaire	500 000 Gs	900 000 Gs
Solde avant autres frais et impôts	3 500 000 Gs	3 100 000 Gs

Le locataire paie la même somme dans les deux cas. Le propriétaire reçoit 400 000 Gs de moins par mois, soit 4 800 000 Gs par an, en supposant douze mois encaissés et des charges constantes.

Ces soldes ne sont pas encore un rendement net : il faudrait encore tenir compte des autres frais et impôts applicables, ainsi que d’éventuelles périodes sans locataire. Dans notre article Acheter pour louer : du rendement brut à ce qu’il vous reste réellement, nous détaillons cette différence sur un cas concret.

Le coût de l’immeuble ne fixe pas le loyer que le marché accepte

Un propriétaire peut calculer combien il doit encaisser pour atteindre un certain rendement. Mais ce calcul doit être confronté à ce que les candidats acceptent de payer.

S’ils trouvent des options qu’ils jugent équivalentes à 4 000 000 Gs charges comprises, des charges plus élevées ne permettent pas, à elles seules, de dépasser ce budget. Si les charges augmentent et que le loyer ne peut pas suivre dans la même proportion, le revenu du propriétaire baisse. Si l’arrivée de nouveaux logements oblige en plus à négocier le loyer, la pression peut être plus forte.

Le risque est que les coûts de l’immeuble répondent au projet conçu pour le vendre, tandis que le loyer finit par s’ajuster au budget de ceux qui vont y vivre.

C’est pourquoi les charges doivent être évaluées dès l’achat.

Plus d’offre ne veut pas forcément dire une baisse générale

Nous ne disposons pas d’informations suffisantes pour dire quand un ajustement pourrait se produire, ni pour affirmer qu’il y aura une baisse générale des loyers.

Les nouveaux appartements pourraient être absorbés s’ils trouvent une demande suffisante. Ils pourraient aussi créer davantage de concurrence dans certains emplacements ou pour certains types de logements.

Ce changement n’apparaît pas toujours d’abord dans les prix affichés. Il peut se traduire par des délais de location plus longs, des négociations, des remises ou des améliorations que le propriétaire accepte de faire pour trouver un occupant.

Pour suivre l’évolution, il faudrait observer les livraisons effectives, le temps nécessaire pour louer les logements et les montants finalement convenus. Compter les immeubles ne suffit pas : ce qui compte, c’est combien d’appartements arrivent sur le marché, où ils se trouvent, combien coûte leur entretien et à quel public ils s’adressent.

Le lien entre nouvelles livraisons et demande locative fait aussi partie de notre réflexion dans Plus d’étrangers au Paraguay : une chance pour le marché, à condition d’acheter avec lucidité.

Ce qu’il faut regarder avant d’investir

Avant d’acheter pour louer, nous recommandons de vérifier :

• Le loyer total qu’accepterait l’occupant, en comparant des options concrètes et en distinguant les prix affichés des prix réellement convenus.
• Les charges prévues et ce qu’elles couvrent, en précisant s’il s’agit d’une estimation commerciale ou d’un budget de fonctionnement.
• Les dépenses exceptionnelles et la conservation de l’immeuble, qui peuvent exiger des débours supplémentaires.
• L’offre qui pourrait concurrencer le logement, existante ou sur le point d’être livrée.
• Le résultat dans des scénarios moins favorables, avec un loyer plus bas que prévu, des charges plus élevées ou des périodes sans locataire.

La question ne devrait pas être seulement à combien l’appartement pourra se louer, mais combien il restera une fois ses frais payés.

Notre regard chez CALISTA

Asunción peut accueillir des immeubles aux propositions variées. Mais une offre séduisante pour l’investisseur doit aussi trouver sa place dans la vie et le budget de ceux qui vont l’habiter.

Un appartement peut bien se vendre et, malgré tout, être difficile à louer au prix nécessaire pour répondre aux attentes de son propriétaire. Au-delà du nombre de tours ou des équipements annoncés, la question centrale est celle-ci : les loyers attendus par les investisseurs correspondront-ils à ceux que les futurs occupants pourront et voudront payer ?

Vous envisagez d’acheter pour louer à Asunción ? Chez CALISTA, nous vous accompagnons pour comparer les biens, analyser leurs frais et estimer différents scénarios avant de décider.

Sources consultées

• ABC Color, 19 octobre 2026 : Viviendas que respondan a la demanda de las familias (en espagnol).
• Ministère du Travail, de l’Emploi et de la Sécurité sociale, 10 juillet 2026 : MTESS reglamentó el reajuste de salarios y jornales mínimos (en espagnol).

Les observations de CALISTA relèvent de son expérience professionnelle et ne constituent pas un indice statistique du marché. L’exemple est illustratif. Les scénarios présentés sont des risques à évaluer, pas des prévisions d’une baisse générale des prix ni des garanties de rendement.