El dólar baja: ¿quién gana y quién pierde en el mercado inmobiliario paraguayo?

780 AM / Mega TV publicó: «Baja del dólar desafía al sector inmobiliario». En esa nota, Raúl Constantino, presidente de la Cámara Paraguaya de Desarrolladores Inmobiliarios (CAPADEI), explica que cerca del 90 % de los costos de construcción están en guaraníes. Según él, los costos de obra subieron alrededor de un 20 % en dólares respecto al año pasado.

Como inmobiliaria y como desarrolladores del proyecto Kalypso, lo vivimos todos los días. Esto es lo que vemos.

Las cifras oficiales

Según la cotización de referencia del Banco Central del Paraguay (BCP):

Fecha	Guaraníes por dólar
2 de enero de 2026	6.627,60
4 de mayo de 2026	6.047,81
1 de setiembre de 2026	5.914,97
7 de octubre de 2026	5.751,99

Entre el 2 de enero y el 7 de octubre, la cantidad de guaraníes que se obtiene por un dólar disminuyó un 13,2 %. Visto al revés, el guaraní se apreció un 15,2 % frente al dólar.

El desarrollador: costos en guaraníes, precios en dólares

En el mercado inmobiliario paraguayo, las viviendas suelen ofrecerse en dólares, mientras que una gran parte de los gastos de construcción —materiales, salarios y aportes sociales— se paga en guaraníes. La baja del dólar aumenta el costo en dólares de esos gastos, incluso sin una suba de los precios locales.

• Ejemplo: un tramo de obra de 1.000 millones de guaraníes representaba aproximadamente USD 150.884 en enero. A la cotización del 7 de octubre, representa alrededor de USD 173.853, es decir, un 15,2 % más, únicamente por el tipo de cambio.

Una suba adicional de los costos locales en guaraníes podría llevar ese aumento hacia el 20 % mencionado por CAPADEI. Nuestro ejemplo ilustra el mecanismo, pero no mide por sí solo la evolución real de los costos de construcción.

Este aumento de costos puede llevar a los desarrolladores a subir los precios en dólares de los nuevos proyectos. También presiona los márgenes de los proyectos vendidos en preventa a precio fijo en dólares, cuando todavía quedan gastos de obra por pagar en guaraníes.

El comprador que gana en guaraníes: una ventana favorable

Si el precio en dólares se mantiene, un inmueble hoy cuesta menos guaraníes para un comprador que cobra en esa moneda.

• Ejemplo: un departamento de USD 100.000 representaba 662,8 millones de guaraníes el 2 de enero, frente a 575,2 millones el 7 de octubre: aproximadamente 87,6 millones menos, por la sola variación del tipo de cambio.

Esta ventaja puede darse especialmente en proyectos ya lanzados o terminados cuyos precios en dólares se mantienen. En los nuevos lanzamientos, una suba del precio de venta puede reducir, o incluso anular, el beneficio cambiario.

El propietario que alquila en dólares

Si el monto no cambia, un alquiler cobrado en dólares hoy rinde menos guaraníes para pagar las expensas, el mantenimiento y los impuestos en moneda local. Por eso conviene revisar los números de cada inmueble, comparando ingresos y gastos en las dos monedas.

Nuestra lectura en CALISTA

1. Calcular en las dos monedas. Una decisión de compra, de venta o de alquiler se analiza en guaraníes y en dólares, según la moneda de tus ingresos y de tus deudas.
2. Leer bien los contratos de preventa. Precio fijo o ajustable, cronograma de pagos, moneda de cada cuota: estas cláusulas tienen un efecto directo sobre el costo final y sobre cómo se distribuye el riesgo cambiario.
3. No apostar al tipo de cambio. Nadie puede garantizar si el dólar seguirá bajando o volverá a subir. Para evaluar una inversión inmobiliaria, conviene analizar su ubicación, su calidad, su rentabilidad y sus condiciones de financiamiento.

¿Querés saber cuánto vale hoy tu inmueble, en guaraníes y en dólares? Pedí una tasación a nuestro equipo.

Este artículo es informativo y no constituye asesoramiento financiero.