Le dollar baisse : qui gagne et qui perd sur le marché immobilier paraguayen ?

780 AM / Mega TV a publié : « Baja del dólar desafía al sector inmobiliario » (« La baisse du dollar met au défi le secteur immobilier »). Dans cet article, Raúl Constantino, président de la Chambre paraguayenne des promoteurs immobiliers (CAPADEI), explique que près de 90 % des coûts de construction sont libellés en guaraníes. Selon lui, les coûts de chantier ont augmenté d’environ 20 % en dollars par rapport à l’an dernier.

En tant qu’agence immobilière et promoteurs du programme Kalypso, nous le vivons au quotidien. Voici ce que nous observons.

Les chiffres officiels

Selon le cours de référence de la Banque centrale du Paraguay (BCP) :

Date	Guaraníes pour 1 dollar
2 janvier 2026	6 627,60
4 mai 2026	6 047,81
1er septembre 2026	5 914,97
7 octobre 2026	5 751,99

Entre le 2 janvier et le 7 octobre, le nombre de guaraníes obtenu pour un dollar a diminué de 13,2 %. Vu dans l’autre sens, le guaraní s’est apprécié de 15,2 % face au dollar.

Le promoteur : des coûts en guaraníes, des prix en dollars

Sur le marché immobilier paraguayen, les logements sont souvent proposés en dollars, alors qu’une grande partie des dépenses de construction — matériaux, salaires et charges sociales — se paie en guaraníes. La baisse du dollar augmente donc le coût en dollars de ces dépenses, même sans hausse des prix locaux.

• Exemple : une tranche de travaux de 1 milliard de guaraníes représentait environ 150 884 USD en janvier. Au cours du 7 octobre, elle représente environ 173 853 USD, soit 15,2 % de plus, uniquement du fait du taux de change.

Une hausse supplémentaire des coûts locaux en guaraníes pourrait porter cette augmentation vers les 20 % évoqués par la CAPADEI. Notre exemple illustre le mécanisme, sans mesurer à lui seul l’évolution réelle des coûts de construction.

Cette hausse des coûts peut pousser les promoteurs à augmenter les prix en dollars des nouveaux projets. Elle met également sous pression les marges des opérations vendues en prévente à prix fixe en dollars, lorsque les dépenses de chantier restent à payer en guaraníes.

L’acheteur qui gagne en guaraníes : une fenêtre favorable

À prix inchangé en dollars, un bien coûte aujourd’hui moins cher en guaraníes pour un acheteur payé dans cette monnaie.

• Exemple : un appartement à 100 000 USD représentait 662,8 millions de guaraníes le 2 janvier, contre 575,2 millions le 7 octobre, soit environ 87,6 millions de moins, du seul fait du taux de change.

Cet avantage peut notamment concerner les projets déjà lancés ou achevés dont les prix en dollars sont maintenus. Pour les nouveaux lancements, une hausse du prix de vente peut réduire, voire annuler, le bénéfice lié au change.

Le propriétaire qui loue en dollars

À montant inchangé, un loyer encaissé en dollars rapporte aujourd’hui moins de guaraníes pour payer les charges, l’entretien et les impôts en monnaie locale. Il est donc utile de revoir les comptes de chaque bien, en comparant les revenus et les dépenses dans les deux monnaies.

Notre lecture chez CALISTA

1. Calculer dans les deux monnaies. Une décision d’achat, de vente ou de location s’analyse en guaraníes et en dollars, selon la monnaie de vos revenus et de vos dettes.
2. Bien lire les contrats de prévente. Prix fixe ou révisable, échéancier des paiements, monnaie de chaque versement : ces clauses ont un effet direct sur le coût final et la répartition du risque de change.
3. Ne pas parier sur le taux de change. Personne ne peut garantir que le dollar continuera de baisser ou qu’il remontera. Pour évaluer un investissement immobilier, mieux vaut examiner son emplacement, sa qualité, son rendement et ses conditions de financement.

Vous voulez savoir combien vaut votre bien aujourd’hui, en guaraníes et en dollars ? Demandez une estimation immobilière (tasación) à notre équipe.

Cet article est informatif et ne constitue pas un conseil financier.