Acheter un bien immobilier au Paraguay : du contrat préliminaire à l’acte notarié

Acheter une maison ou un appartement au Paraguay suit un parcours précis. Connaître chaque étape permet d’éviter les surprises et de comprendre, à chaque moment, ce que vous signez et les frais à prévoir.

1. Vérifier le bien avant de vous engager

Avant de verser une somme, il faut confirmer que le vendeur est bien le propriétaire et vérifier si le bien est grevé d’hypothèques, de saisies ou de restrictions, ou si des dettes restent à régler.

Depuis le 14 janvier 2026, le Registre unifié national (RUN), créé par la loi 7424/2025, regroupe les informations foncières et cadastrales. Le notaire paraguayen, appelé escribano, demande les certificats nécessaires et examine les documents du bien.

Ces certificats ont une durée de validité limitée. Les vérifications doivent donc être effectuées avant votre engagement et actualisées pour la signature de l’acte lorsque cela est nécessaire.

2. Les arrhes et le contrat préliminaire de vente

Lorsque l’acheteur et le vendeur se mettent d’accord, ils signent un contrat préliminaire, appelé boleto de compraventa, généralement accompagné du versement d’arrhes. Ce contrat fixe le prix, les modalités de paiement, la date prévue pour l’acte définitif et les obligations de chaque partie.

Le boleto ne transfère pas la propriété : il oblige les parties à formaliser la vente par acte notarié (Code civil, articles 701 et 702).

Avant de signer, gardez à l’esprit les points suivants :

• Ne comptez pas sur un délai automatique permettant de vous rétracter sans conséquences.
• Le contrat doit préciser qui reçoit les arrhes, comment le paiement est justifié et ce qui se passe si la vente n’aboutit pas.
• Selon l’article 723 du Code civil, si l’acheteur se désiste, il perd les arrhes ; si celui qui les a reçues se désiste, il doit en restituer le double.

Avant de verser de l’argent, assurez-vous que le contrat précise la nature du paiement et les conditions de désistement. Renoncer à un achat n’est pas la même chose que ne pas pouvoir conclure la vente en raison d’un problème concernant le bien.

Il est donc préférable de tout vérifier avant de signer le contrat préliminaire, et non après.

3. L’acte notarié devant l’escribano

La vente du bien immobilier est formalisée par acte notarié (Code civil, article 700).

L’escribano vérifie les documents des parties et les certificats du bien, rédige l’acte et l’authentifie. Avant de signer, assurez-vous que le prix, les paiements, la remise du bien et les autres conditions correspondent à ce qui a été convenu.

4. L’inscription au registre

Après la signature, l’escribano effectue les démarches pour inscrire l’acte au RUN.

La loi 7424/2025 prévoit une taxe de 0,85 % sur la base imposable applicable à la transmission. Cette taxe fait partie des frais de l’opération : elle ne représente pas la totalité des frais de transfert.

Demandez à l’escribano de vous tenir informé de l’avancement des démarches et de vous remettre les documents une fois l’inscription effectuée.

5. Les frais de transfert : combien et qui paie ?

Ces frais comprennent les honoraires de l’escribano, les taxes, les certificats et les impôts applicables.

Demandez un devis détaillé avant de signer. Le montant dépend de l’opération ; une estimation exprimée en pourcentage ne doit pas être considérée comme un plafond garanti.

Dans les opérations que nous accompagnons, la répartition habituelle est la suivante :

• Achat sur plan : les frais sont à la charge de l’acheteur, conformément au contrat.
• Vente traditionnelle : ils sont généralement partagés à parts égales entre l’acheteur et le vendeur.

Cette répartition peut être négociée. L’une des parties peut accepter de prendre en charge la totalité des frais dans le cadre de l’accord. L’essentiel est de le préciser par écrit.

6. L’origine des fonds

Les agences immobilières et les professionnels qui vendent régulièrement des biens immobiliers sont soumis à des obligations de prévention du blanchiment d’argent auprès de la SEPRELAD (résolution 201/2020).

Nous vous demanderons donc des documents permettant de justifier l’origine des fonds. Cette démarche fait partie de la procédure légale de l’opération.

Nous vous indiquerons les documents à préparer afin que cette étape soit claire dès le départ.

7. Et la commission de l’agence immobilière ?

Chez CALISTA, la commission de vente est de 5 % du prix, TVA comprise, à la charge du vendeur.

L’acheteur ne paie aucune commission à CALISTA. Les frais de transfert qui lui incombent font l’objet d’un devis distinct.

Si vous venez de l’étranger

Nous vous accompagnons en espagnol, français et anglais tout au long du processus, de la première visite à la signature devant l’escribano, puis au suivi de l’inscription.

Vous envisagez d’acheter au Paraguay ? Parlez-nous de ce que vous recherchez : nous vous aiderons à préparer votre projet, à connaître les frais et à avancer en comprenant chaque étape.