Comprar para alugar: da rentabilidade bruta ao que realmente sobra para você

Para ver isso com um caso real, usamos um apartamento que temos à venda: o 304 do edifício Zandoli, no Barrio Jara, em Assunção. Tem um quarto e vaga de garagem, e está alugado até 23 de junho de 2027.

O que é a rentabilidade de um aluguel?

A rentabilidade indica quanto o seu investimento gera em aluguéis durante um ano, em relação ao que você investiu. É expressa como uma porcentagem anual.

Por exemplo, se você compra um apartamento por USD 100.000 e recebe USD 7.000 de aluguel por ano, a rentabilidade bruta é de 7 % ao ano: para cada USD 100 do preço de compra, você recebe USD 7 por ano, antes de descontar despesas.

A diferença está no que descontamos:

• Rentabilidade bruta: considera os aluguéis antes de descontar despesas.
• Rentabilidade líquida: considera o que sobra depois de descontar as despesas e os impostos que cabem ao proprietário, tomando como base o custo total de aquisição.

A fórmula é:

Rentabilidade anual (%) = receita anual considerada ÷ capital investido × 100

Essa porcentagem mede o rendimento do aluguel. Não inclui um eventual ganho ou perda com a venda do imóvel.

Vejamos como ela é calculada com o apartamento 304 do Zandoli.

Os dados de partida

Dado	Valor
Preço de venda	USD 89.000
Taxa de câmbio do BCP (Banco Central del Paraguay) de 8 de setembro de 2026	Gs 5.899,02 por dólar
Preço convertido em guaranis	Gs 525.012.780
Aluguel mensal informado	Gs 3.400.000
Impuesto inmobiliario (imposto imobiliário) 2026, apartamento e vaga de garagem	Gs 834.700 por ano
Tasas especiales (taxas especiais) 2026, apartamento e vaga de garagem	Gs 945.600 por ano
Expensas (condomínio) conforme a liquidação de setembro de 2026	Gs 419.951 por mês

Para este exemplo, usamos o preço de venda como base, sem somar custos de aquisição. Também consideramos o aluguel informado, sem descontar um eventual IVA incluído nesse valor. Ambos os pontos devem ser verificados antes de fechar o cálculo de um investimento.

Passo 1: calcular a rentabilidade bruta

É o aluguel de um ano dividido pelo preço de venda, multiplicado por 100.

• Aluguel anual: 12 × 3.400.000 = Gs 40.800.000
• Rentabilidade bruta: 40.800.000 ÷ 525.012.780 × 100 = 7,77 %

Essa porcentagem supõe doze meses de aluguel recebidos e ainda não desconta as despesas do proprietário.

Passo 2: subtrair os impostos municipais

O impuesto inmobiliario e as tasas especiales somam Gs 1.780.300 por ano.

• 40.800.000 − 1.780.300 = Gs 39.019.700
• 39.019.700 ÷ 525.012.780 × 100 = 7,43 %

Passo 3: subtrair as expensas

Neste caso, as expensas são pagas pelo proprietário. O valor mensal foi de Gs 419.951 tanto em maio quanto em setembro de 2026. Para estimar a despesa anual, tomamos o último valor disponível e o projetamos por doze meses:

12 × 419.951 = Gs 5.039.412 por ano.

As liquidações futuras podem variar e pode haver despesas extraordinárias.

• 39.019.700 − 5.039.412 = Gs 33.980.288
• 33.980.288 ÷ 525.012.780 × 100 = 6,47 %

Esses 6,47 % são a rentabilidade depois dos impostos municipais e das expensas, antes das demais despesas e impostos aplicáveis.

A diferença em relação à rentabilidade bruta é de aproximadamente 1,3 ponto percentual, o equivalente a Gs 6.819.712 por ano.

O que ainda falta descontar

Para se aproximar da rentabilidade líquida final, é preciso considerar também:

• Os períodos sem inquilino. Em um cenário com um mês sem aluguel e mantendo as despesas municipais e as expensas, a receita anual depois dessas despesas cai para Gs 30.580.288, o equivalente a 5,82 %.
• A manutenção e os reparos que cabem ao proprietário.
• Os honorários de administração, se a gestão for delegada, e os de colocação para aluguel, quando for o caso.
• Os seguros e as despesas extraordinárias a cargo do proprietário, se houver.
• O tratamento do IVA e do imposto de renda, conforme o contrato e a situação fiscal do comprador.

Além disso, para calcular o rendimento sobre o capital total investido, devem ser somados ao preço de compra os custos de aquisição aplicáveis, como os de escritura e registro.

O efeito da taxa de câmbio

Este apartamento é vendido em dólares, mas alugado em guaranis. Para um comprador que avalia adquiri-lo por USD 89.000, a taxa de câmbio utilizada altera a relação entre o preço de compra e o aluguel.

Com a cotação do BCP de 7 de outubro de 2026, de Gs 5.751,99 por dólar, o preço equivale a aproximadamente Gs 511,9 milhões.

A essa taxa de câmbio:

• O aluguel anual de Gs 40.800.000 equivale a aproximadamente USD 7.093.
• A rentabilidade bruta sobre o preço de venda é de 7,97 %.
• A rentabilidade depois dos impostos municipais e das expensas é de 6,64 %, sob as mesmas hipóteses do exemplo.

Essas porcentagens correspondem a um novo comprador pelo preço indicado. Para quem já adquiriu o imóvel, o custo histórico de compra não muda; o que varia é o valor em dólares das receitas e despesas em guaranis.

Um dólar mais baixo pode melhorar essa relação para quem compra, desde que o preço em dólares se mantenha. Se o dólar voltar a subir, o efeito se inverte.

O que verificar antes de comprar

1. Peça o detalhamento das despesas. A rentabilidade bruta é um ponto de partida, não o resultado final.
2. Revise o contrato de aluguel vigente. Valor do aluguel, prazo, depósito, tratamento do IVA e divisão das despesas.
3. Calcule nas duas moedas. Especialmente quando o preço de compra e o aluguel estão expressos em moedas diferentes.
4. Inclua uma previsão de vacância e manutenção. Mesmo que o apartamento esteja alugado atualmente.
5. Leve em conta o custo total de aquisição. O capital investido pode ser maior que o preço anunciado.

Quer ver a ficha completa do apartamento 304 do Zandoli ou calcular a rentabilidade do seu próprio imóvel? Escreva para nós.

Este artigo é informativo e não constitui assessoria financeira nem fiscal. Os cálculos utilizam os dados e as taxas de câmbio indicados. As expensas são projetadas a partir da liquidação de setembro de 2026 e podem variar. As porcentagens apresentadas não representam uma rentabilidade garantida.