Quanto vale realmente o meu imóvel? Como é feita uma avaliação

Uma avaliação serve para determinar uma faixa de valor coerente com o mercado e com o seu projeto.

Avaliar para vender ou estimar para alugar

Não é a mesma pergunta.

• Para vender, busca-se estimar o preço pelo qual o imóvel poderia ser vendido em um prazo razoável, levando em conta as condições do mercado.
• Para alugar, busca-se o aluguel mensal que o mercado aceita hoje e as condições que o acompanham: mobiliado ou sem móveis, expensas (condomínio) incluídas ou não, e duração do contrato.

Um mesmo apartamento pode ser muito atraente para alugar e menos para vender, ou o contrário. Por isso, convém pedir a estimativa que corresponde ao seu projeto.

Os três métodos de avaliação

1. A comparação com o mercado. Buscam-se imóveis semelhantes —localização, área, idade, estado e vaga de garagem— vendidos ou alugados recentemente, e ajustam-se os valores de acordo com as diferenças. Quando não se dispõe dos preços das transações concluídas, os anúncios oferecem referências, mas devem ser analisados com cuidado. É o método mais habitual para apartamentos e casas.

2. O método da renda. Para um imóvel de investimento, as receitas de aluguel ajudam a determinar o seu valor. Parte-se da receita líquida anual estimada e divide-se por uma taxa de rentabilidade adequada ao mercado e ao risco do imóvel.

• Exemplo ilustrativo: um imóvel que gera Gs 30.000.000 líquidos por ano, com uma taxa de rentabilidade de 6 %, corresponde a um valor aproximado de 30.000.000 ÷ 0,06 = Gs 500.000.000. Com uma taxa de 7 %, o valor calculado é de aproximadamente Gs 428.600.000. Um ponto percentual de diferença muda consideravelmente o resultado.

A taxa utilizada deve ser justificada: ela não depende unicamente da rentabilidade que um investidor queira obter.

3. O método do custo. Estima-se o valor do terreno e o custo atual de uma construção equivalente, considerando seu estado, sua depreciação e as características que tenham ficado desatualizadas ou sejam pouco funcionais. Esse método pode ser útil para algumas casas, construções novas ou imóveis atípicos com poucas referências comparáveis.

Uma boa avaliação utiliza os métodos adequados ao imóvel e explica as hipóteses adotadas. Quando vários métodos são pertinentes, seus resultados são comparados.

O que mais influencia o valor

• A localização, no nível da rua e não apenas do bairro.
• A área verificada nos documentos do imóvel, distinguindo área privativa, áreas comuns e vaga de garagem.
• O estado do imóvel e as obras necessárias.
• A vaga de garagem, que pode influenciar muito o interesse dos compradores em Assunção.
• A situação jurídica e administrativa: título de propriedade, dados cadastrais, possíveis dívidas de impostos ou de expensas e reglamento de copropiedad (convenção de condomínio).
• Um contrato de aluguel vigente, que pode ser uma vantagem para um investidor e uma limitação para quem quer se mudar em breve.

Os erros frequentes

• Anunciar caro demais «para deixar margem». O imóvel pode passar muito tempo nos portais, perder atratividade e exigir depois uma redução de preço.
• Copiar o preço de um anúncio próximo sem verificar se os imóveis são realmente comparáveis nem saber se foi vendido e por qual preço.
• Descuidar dos documentos. Um problema no título ou nos dados cadastrais pode atrasar ou impedir a venda, mesmo quando o preço é coerente com o mercado.

Como trabalhamos na CALISTA

Realizamos avaliações para vender e estimativas para alugar. Visitamos o imóvel, revisamos os documentos e explicamos a você o valor estimado e os elementos em que ele se baseia.

• Para alugar, a estimativa do aluguel é gratuita.
• Para vender, a avaliação é realizada mediante orçamento prévio, porque seu custo depende do tipo de imóvel.

Quer saber quanto vale o seu imóvel ou qual aluguel você poderia obter? Escreva para nós.

Este artigo é informativo. O exemplo de cálculo utiliza números ilustrativos e não corresponde a um imóvel real.